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从“大数据”看长治二手房
最近有朋友想买二手房,就关注了下长治二手房市场,下面就对目前在售的二手房的数据进行下简要分析,看看目前长治二手房市场房价如何以及都有哪些成份对房价构成影响,希望对近期买房或是卖房的朋友有所帮助。本次所分析数据均来自网络公开数据,数据来源有限,本次数据非实际交易房价,仅供各位参考。

经济学说如果一种物品的需求量对价格的变动反应很小,就说这种物品是缺乏弹性的。显然对于房屋这种必需品来说明显是这样一种物品。这是某网长治近一年的房价走势图,……只能说这个曲线非常优美,尤其7—9月这道略显刚硬的线段把房价完美的带到了8.0时代。下面就是用数据分析的方法,试着解读下这段曲线背后的数据是什么样的。

我们知道,一般来说,不考虑其他因素,房屋总价=每平米单价 * 房屋面积,在房屋面积不变的情况下,房屋单价决定了房屋总价,所以我们先看下房屋单价情况。


单价分布分析



虽然现在城郊区已合并为潞州区,但数据中原城区占绝大多数,所以本次主要针对城区二手房数据进行分析。城区的房屋单价平均值为8485.83元,大部分单价集中在6000—10000之间,占比80%。


面积与价格关系


房屋面积大部分集中在60—150平米之间,从面积与房屋单价分布来看,并没有明显的线性关系,看来面积并不是决定房屋单价的主要因素。图中橘色的为学区房,可以看出标为学区房的价格稍高


房屋面积与单价关系


房屋面积与总价关系



那么房屋总价与面积有没有关系呢,上图是房屋总价的分布,大多数房屋标价为75万—120万之间


可以看出房屋总价与房屋面积有明显的相关性,从总体趋势来看随着房屋面积的增大,房屋的总价也在相应上涨。同时也看到同一面积的房价上下浮动还是比较大的,大部分有2-3倍的浮动空间。图中圆点的大小反映了房屋单价的大小,圆点越大单价越高,显然单价越高的房屋的总价也越高,那又是什么决定了一个房屋的单价呢,接下来看看能不能找到这个影响价格的原因


学区房与单价关系



那么是否为学区房对价格究竟有怎样的影响呢,接下来标为学区房和未标的单价的均值做个比较,学区房平均单价8808.80元,比非学区房平均单价8248.87要高近600元,较非学区房平均单价高出6.79%。


学区房平均单价
8808.80
非学区房平均单价
8248.87
较非学区房平均单价高出 6.79%


面积区间 非学区房单价 学区房单价
0-50 9458.78 10512.12
50-100 8371.54 8944.92
100-150 8091.77 8664.95
150-200 8096.02 8413.25
200 8254.38 8252.73


为了验证是否抽样造成的误差,用T检验来验证下二者是否有统计学差异,我们假设学区房与非学区房单价无差别,统计结果显示P值非常小,远远小于0.05,那么应该确定,二者具有显著的统计学差异。也就是说学区房确实可以卖更高价。


统计值 8.37295 p值
9.31408

学区分布

在此学区房以初中为例,大家可以对应相应的小学,实验、六中、火炬、城中、十二中单价排在学区房的前五,而无初中的学校的单价就相对较低。


房屋类型统计




3室2厅占了绝大多数,而6室2厅居然单价超过2万了


建造年代对单价影响




从上图来看2010年建造的房子数量最多,90年代的房子数量虽少但是单价却高于其他年代的房子,部分原因可能是有些早期建造的房子都在城市中心地带,占据着好地段,故价格较高。2015年以后新建房子占总数量的17%,而其中2019年也就是今年才建的房子居然也有这么多,好吧,我们知道“房子是用来住的”。


房屋层次对价格影响


房屋的层次对价格影响不大,中层的房屋单价略高,高层最低,但高中低的差别很小


房屋朝向对价格影响


总体来看西南、东、东北朝向的房子单价最高,其次是朝西和朝南的房子,单价最低的是东西朝向的房子

接下来让我们看看房屋在地图上的分布情况,图中红色区域是单价最高的地方,从地图上看高房价的地区可以分为几块,一是以城隍庙为中心周边的房屋数量最多最集中,另一个是市政府以东,云步街以西,长兴中路和延安中路一带。还有以电力岗为中心周边,长治二中到太行公园,太行西街金威超市到保宁门,还有以市审计局为中心周边区域,另外一块是惠丰。这几块区域是二手房最集中也是单价最高的地方。



下面列出单价排名前十的小区



小区

单价均值
1
荷兰风情小镇一期
13889.00
2
金源世家
11957.00
3
久安大厦
11835.00
4
荷兰风情小镇二期
11492.75
5
长兴小区
11205.56
6
荷兰风情90克拉
11182.35
7
颐丰苑文苑
11091.60
8
乐苑三区
11081.25
9
颐丰苑东区
10969.83
10
和谐花园
10949.00


各项特征对价格的影响


特征 影响程度
位置 0.535837
面积 0.225453
建造年代 0.092290
卧室数 0.051711
楼层 0.041862
学区房 0.030885
客厅数 0.021962
以上是利用现有数据构建模型来拟合数据,用来预测房价,根据模型拟合出的结果要比真实单价相差1088.88元。预测值与实际值差别还较大,从几项房屋特征对结果的影响来看,房屋所在位置对房价的影响最大,其次是面积和建造年代、居室数,以上几项对房价的影响占90%,是否学区房、居室数和房屋朝向等对房价的影响较小。



最后看下大家卖房子的时候都会写点啥,南北通透、大红本、某地附近、急售、精装修都是最高频出现的关键词。
 
 
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